Ho acquistato un appartamento in un palazzo composto da 4 unità. Rimuovendo una tramezza nel mio appartamento causa rimozione di una scala a chiocciola che finiva nella farmacia sottostante, l’impresa ha scoperto che i cavi elettrici del contatore principale delle 2 unità sopra la mia transitano dalla tramezza. Non ho problemi a fare quanto necessario per modificare il transito dei cavi nei muri nel mio appartamento e a controsoffittare il locale per permetterne il passaggio, ma la domanda è chi paga lavori di muratura e elettrici?
Dario Sangermano
Le servitù di passaggio per le condutture elettriche, e gli oneri economici derivanti non sono considerati nel complesso normativo “elettrico”. Tuttavia è una situazione molto diffusa e talvolta frustrante nelle ristrutturazioni, specialmente in edifici datati. Se il caso non rientra nelle casistiche esposte nel regolamento condominiale, in generale le spese sono a carico del servente, ovvero proprietario dell’appartamento che ospita condutture altrui.
Questo secondo quanto si evince dall’analisi del Codice Civile e della giurisprudenza prevalente in materia condominiale.
– I cavi che attraversano un appartamento per servire le unità abitative soprastanti costituiscono una servitù prediale (in questo caso, una servitù di elettrodotto o passaggio di condutture).
La giurisprudenza definisce fondo servente: l’appartamento che “subisce” il passaggio dei cavi e fondo dominante: gli appartamenti che beneficiano delle condutture in transito.
Poiché i cavi erano lì prima della ristrutturazione (presumibilmente dalla costruzione dell’edificio o da lungo tempo), la servitù è già costituita. Ovvero: i cavi hanno il diritto di passare di lì.
– Chi paga lo spostamento? Il riferimento normativo chiave è l’Articolo 1068 del Codice Civile (Trasferimento della servitù). La norma stabilisce che il proprietario del fondo servente (tu) non può trasferire l’esercizio della servitù in luogo diverso da quello in cui è stata stabilita originariamente. Tuttavia, se l’originaria collocazione è divenuta troppo gravosa o impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti (come nel tuo caso, l’abbattimento della tramezza per unire gli ambienti), puoi offrire un luogo diverso altrettanto comodo per l’esercizio dei diritti dei vicini.
Poiché lo spostamento dei cavi è reso necessario da una tua esigenza (modificare la tramezza e ristrutturare) e non da una necessità dei vicini o da un guasto dei cavi stessi, le spese per lo spostamento (opere murarie ed elettriche) sono interamente a carico del proprietario dell’appartamento in ristrutturazione. Eventualmente, se i cavi attuali fossero palesemente fuori norma e pericolosi (es. cavi vetusti, o con evidenti segni di cedimento dell’isolamento, o di sovratemperatura, ecc.) e fosse comunque necessario sostituirli per motivi di sicurezza, indipendentemente dalla ristrutturazione, può essere richiesto agli altri condomini di sostenere l’onere della sostituzione degli stessi.
